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住宅ローンやカードローンの支払いが難しくなった時、返済を延滞される前に、個人再生手続きの利用をご検討下さい。
不動産の任意売却や競売と並行した自己破産手続きも、お手伝いしています。

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住宅ローン・家計コラム

コラム05 中古不動産購入の流れ


不動産購入手続きの流れは、「新築のマンション」「新築の住宅」「新築住宅で先に土地を購入する場合」「中古の住宅」の場合等で異なってきます。

ここでは、中古の不動産購入の場合に限って、売買の契約から住宅ローンの申込みまで、一般的な手続きの流れをまとめています。

新築の場合と違い、不動産の現物を見て購入できるメリットがあります。
また、中古住宅の場合は、一戸建て・マンションの違いはなく、手続きの流れは共通しています。
                                          

購入申込み
仲介業者の案内で現場を見て、物件購入意思が固まったら、仲介業者に購入したい旨を伝えます。「買付証明書」といった書類を提出し、売主に提出します。
不動産売買契約
宅建取引士から重要事項の説明を受け、重要事項説明書と売買契約書に署名、捺印をします。その際、手付金と印紙税を支払います。

契約後、買主からの契約解除(キャンセル)は、手付金を放棄しなければできませんので、契約解除条件は確認しましょう(なお、住宅ローンの審査に通らなかった場合、売買契約を白紙に戻せる「ローン特約」が入っているのが一般的です)。

建物に瑕疵があれば、売主に修理等を求めることができる「瑕疵担保責任」の条文はチェックしておきましょう。

隣接の土地との境界は確定しているか。確定していなければどこまでの手続きを売主に求めるか、事前に仲介業者さんに相談しておきましょう。
住宅ローン申込事前審査
金融機関に、住宅ローンの事前審査の申込みをします。
※売買契約をする前に、事前審査の申込みを求められることもあります。
本審査
住宅ローンの承認が下りれば、住宅ローンの手続きに必要な書類を揃えて、金融機関に提出します。
※住宅ローンの申込みは、仲介業者さんが手配してくれることが多いですが、どんなタイプのローンがいいのか、ご自分なりに検討するようにしましょう。
住宅ローン契約
本審査で承認後、住宅ローンの契約手続きを行います。ここでの契約は「金銭消費貸借契約」を略して、「金消契約(きんしょうけいやく)」と言われます。

一般的に、契約書の調印は融資実行日に先立って行われますが、契約日付は住宅ローン実行日になります。
売買代金決済 (住宅ローン実行)
住宅ローンを借り入れし、売主に購入資金の残金を支払います。
売主・買主と仲介業者、登記を担当する司法書士が、住宅ローンを借入する金融機関に集まり、売買代金の授受を行うのが一般的です。

このときに諸費用等も清算します(自己資金で支払う諸費用分は事前に決済口座に入金しておきます)。司法書士は売買代金が決済されたことを確認した後、法務局に「所有権の移転」と「抵当権設定」の登記申請を行います。

代金を支払うことで、所有者の権利が売主から買主に移転します。
売買代金決済後、カギの引き渡しを受けます。
引越し
新居に転居します(事前に引越業者に見積りをお願いしておきます)。
権利証が届きます  登記が完了すると、司法書士から権利証(登記識別情報)が送られてきます。
住宅ローンの返済開始 後日、金融機関から届く償還表に基づいて、住宅ローンの返済をスタートします。 

当事務所では、中古住宅を購入する方からのご相談、ご依頼に対応しています。
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・これから不動産の購入を検討するので、返済が可能かどうか、住宅ローンのシミュレーションをして欲しい。どんなタイプの住宅ローンがいいのか、一緒に考えて欲しい。
・これから売買の契約をするが、不安なことがあるので、契約に立会いをして欲しい
・購入する物件がが決まったので、登記の手続きを頼みたい。
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司法書士とFPの資格を生かして、上記のようなご依頼に対応しています。

                              堺市堺区の司法書士・FP 吉田浩章                        

 

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