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住宅ローン・家計コラム

コラム04 新築マンション購入の流れ


不動産購入手続きの流れは、「新築マンション」「新築の一戸建て住宅」「新築の一戸建てを建築するものの、先に土地を購入する場合」「中古住宅」の場合で異なってきます。

ここでは、新築マンション購入の場合に限って、一般的な手続きの流れをまとめました。

新築マンション購入時の最大の特徴としては、多くの場合で、建物がまだ建築されていない時点で購入の契約をすることになる点です。

「住んでみないと分からない」ことがあるのは、どんな不動産でも同じことですが、マンションの建築中に売買契約を結び、手付金を支払います。やっと内覧できるのは、すでに引越しの段取りも進めている頃になります。

売買契約を結んだ後で、自らの意思で契約を取りやめにする場合は、手付金を放棄することにもなりますので、周辺の環境等、客観的な情報を可能な限り収集した上で契約に進みましょう。                                          

購入申込み
新築マンションの場合、モデルルームが設置されます。
モデルルームを見て、物件購入意思が固まったら、売主に購入したい旨を伝え、申込金(手付金の一部)を支払います。
不動産売買契約
宅建取引士から重要事項の説明を受け、重要事項説明書と売買契約書に署名、捺印をします。その際、手付金と印紙税を支払います。

契約後、買主からの契約解除(キャンセル)は、手付金を放棄しなければできませんので、契約解除条件は確認しましょう(なお、ローンが下りない場合、契約を白紙に戻せる「ローン特約」が入っているのが一般的です)。
入居説明会
住宅ローン契約や入居までの手続き、司法書士による登記手続き等の説明会が行われます。
住宅ローン申込事前審査
金融機関に、住宅ローンの事前審査の申込みをします。
住宅ローンの段取りは、不動産の販売会社(もしくは売主)が手続きしてくれるのが一般的です。
本審査
住宅ローンの承認が下りれば、住宅ローンの契約に必要な書類を揃えて金融機関に提出します。この時も、不動産の販売会社(もしくは売主)が窓口になってくれます。
住宅ローン契約
本審査で承認後、住宅ローンの契約手続きを行います。
ここでの契約は「金銭消費貸借契約」を略して「金消契約(きんしょうけいやく)」と言われます。

一般的に、住宅ローン契約書の調印は融資実行日に先立って行われますが、契約日付は住宅ローン実行日になります。
マンションの内覧会
完成した建物のチェックを行います。
このとき不具合があれば手直しを依頼します。
後日、不具合について申し出ても受け付けてもらえないことがあるので、このときにしっかりチェックしておきます。
売買代金決済 (住宅ローン実行)
住宅ローンを借り入れし、売主に購入資金の残金を支払います。
このときに売買に伴う諸費用等も清算します(自己資金で支払う諸費用分は、事前に決済口座に入金しておきます)。
諸費用の中には、修繕積立金の一時金など、一戸建て住宅にはない支出も含まれます。

司法書士は売買代金が決済されたことを確認した後、法務局に「所有権の移転(保存)」と「抵当権設定」の登記申請を行います。

※新築マンションの登記は、売主が指定した1人の司法書士が、マンション一棟全部の登記を担当するのが一般的です。
引越し
新居に転居します(事前に引越業者に見積りをお願いしておきます)。
権利証が届きます  不動産の登記が完了すると、司法書士から権利証(登記識別情報)が送られてきます。
10 住宅ローンの返済開始 後日、金融機関から「住宅ローンの償還表」が届きます。今後は、償還表に基づいて、住宅ローンの返済をしていくことになります。 

住宅ローンの手続き自体は、販売会社(もしくは売主)が代行してくれますが、住宅ローンの審査が不可になると、契約が流れてしまうことになります。したがって、販売会社の立場からすると、「住宅ローンの通りやすい」方向で手続きを提案される可能性があります。

住宅ローンを選ぶ際には、どの金融機関が都合いいのか。変動金利がいいのか、固定金利がいいのか、自分なりに検討するようにしましょう。

新築マンションの登記は、売主指定の司法書士が、一棟全部の登記を担当するのが一般的です。したがいまして、新築マンション購入に関する登記のご依頼はお受けすることはできません。

                              堺市堺区の司法書士・FP 吉田浩章                        

 

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