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住宅ローンやカードローンの支払いが難しくなった時、返済を延滞される前に、個人再生手続きの利用をご検討下さい。
不動産の任意売却や競売と並行した自己破産手続きも、お手伝いしています。

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住宅ローンに関する特則

自己破産の場合、住宅ローンを組んで居住しているマイホームを手放すことを避けることができません。

一方、民事再生法では、個人再生について、住宅ローンを組んで居住している不動産を失うことなく債務整理ができる、住宅ローンに関する特則(住宅資金貸付債権に関する特則)を設けました。

住宅資金特別条項を定めることにより、圧縮される住宅ローン以外の借金とは切り離し、「住宅ローンの元本・利息・損害金の全額を支払う」ことで、マイホームを失わずに債務の整理をすることが可能になります。

住宅ローンに関する特則

個人再生は、「住宅ローンの支払いをそのまま続けること」で、現在住んでいる不動産を失わずに債務整理ができる手続ですが、住宅ローンだけを支払い続けることを認めてもらう「住宅資金特別条項」を定めるためには、下記のような要件があります。

★「住宅」とは


個人再生での「住宅」とは、「個人再生の申立をする債務者が所有し、自己の居住の用に供する建物」で、「床面積の2分の1以上が居住用に供されているもの」と定義されています。

したがって、住宅ローンを組んでいる自己所有の不動産でも、賃貸に出していて、賃貸契約終了の見込みがなければ、「居住の用に供している」とは言えなくなります。

一方、家族との「共有名義」である場合も、「所有している」場合に含まれます。

★住宅資金貸付債権とは


民事再生法では、「住宅ローン(=住宅資金貸付債権)」の定義として、下記の1から3の定めを置いています。

  1. 住宅の購入、建設、増改築の資金のための借入であること。
  2. 分割払いの定めがあること。
  3. その債権またはその債権にかかる保証会社への求償権を担保するため(根)抵当権が設定されていること。
× 住宅ローン以外の担保が付いている場合。
例えば、事業資金の借り入れのために国金(日本政策金融公庫)や保証協会の根抵当権が付いている場合や、消費者金融から不動産担保融資で借り入れしている場合などは、住宅資金特別条項を定めることができません。
× 当該住宅以外の不動産にも共同担保として抵当権が設定されており、その他の物件に後順位抵当権が設定されている場合は、住宅資金特別条項を定めることができません。
借り換えによる住宅ローンは、それが元々の住宅取得資金に使われていることが確認できれば、定めることができます。

  • よく問題になるのは、住宅ローンとして借り入れをした資金を、不動産の購入資金以外に使用していた場合です。
    仲介手数料や登記費用等、住宅購入のための「諸費用」であれば、住宅購入のための借り入れであると解釈してもらえますが、例えば、「住宅ローン−不動産購入代金」の差額で他のローンの返済に充てていたり、車を購入している場合は、形式的には「住宅ローン」であっても、住宅資金特別条項を使った個人再生の申立ができません。


  • 住宅ローンの滞納が長期になり、保証会社に代位弁済がされている場合、代位弁済後6か月以内に裁判所に申し立てをする必要があります。代位弁済から6か月を経過すると、個人再生の手続を使っても、自宅を残すことができなくなります。

★住宅資金特別条項の定め方(住宅ローンの支払い方)


民事再生法では、住宅資金特別条項を定めて住宅ローンの支払いを継続する場合、住宅ローンの支払い方法を下記のとおり定めています。

住宅ローンについては、他の債務(消費者金融、クレジットカード、銀行のカードローン等)のように支払いが一部免除されるわけではなく、元金・利息・損害金の全額を支払っていく必要があります。

住宅ローンの滞納が長くなればなるほど、その時点での未払い元金の他、利息や損害金の負担がかさんでおり、個人再生での立て直しが困難になる可能性が高くなります。

また、住宅ローンを滞納される時点で、その他のカードローンの返済にも行き詰っておられることも多いですので、「住宅ローンを滞納してから」ではなく、できれば延滞される前に、できるだけ早く法的な手続に着手することで、住宅を手元に残せる選択肢が広がります。

1.期限の利益回復型・約定型
住宅ローンはそのまま(元々の償還表のとおり)支払う方法。
認可確定時までの延滞がある場合は、個人再生での弁済期間中(原則3年)に支払う。
2.弁済期間延長型
支払期限を延長して各回の返済額を減らす方法。
但し、当初の最終弁済期から10年を超えず、かつ、最終弁済期の年齢が70歳を超えないこと。
3.元本猶予期間併用型
2の弁済期間の延長に加えて、個人再生での返済期間(原則3年)の間は、元本の返済を一部据え置く方法。
4.同意型
債権者の同意を得て、1〜3の制限に関わらず、住宅ローンの返済計画の組み替えをする方法。

  • いずれの場合も、住宅ローンの元金がカットされることはありません。
    むしろ、返済期間の延長等をする場合は、支払いを繰り延べする分利息の負担が増えますので、住宅ローンの総返済額も増えることになります。


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