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堺市の司法書士・FPによる住宅ローン・個人再生相談


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司法書士として自己破産、個人再生等、債務整理に取り組みながら、FP(ファイナンシャルプランナー)の視点から、住宅ローンや家計見直しについてのご相談に対応できる事務所です。

住宅ローンやカードローンの支払いが難しくなった時、返済を延滞される前に、個人再生手続きの利用をご検討下さい。
不動産の任意売却や競売と並行した自己破産手続きも、お手伝いしています。

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任意売却

不動産の任意売却


住宅ローンの返済が難しくなった場合、多くの方はそれでも「自宅だけはなんとか残したい」という思いでおられます。

そのため、住宅ローン以外にも多額の借金がある場合は、個人再生での生活の立て直しや、住宅ローンの条件変更をすることで、自宅を売却せずに解決できる方法を検討します。

しかし、住宅ローンの延滞が長期に及んでいたり、現在の家計収支から考えて、住宅ローンを支払っていけない場合は、自宅を手放さざるを得なくなります。

自宅を処分する方法として、債権者から競売の申立をされる前に、もしくは競売と並行して、住宅ローン債権者の同意をもらい、仲介業者を通して不動産を第三者に売却する「任意売却」という方法があります。

不動産の所有者が自分に意思で、任意に売却する手続きであることから、「任意売却」と言われています。

通常の売買では、住宅ローンの残債務の全額返済をしないと、抵当権者は担保を抹消しませんので、事実上売却をすることができません。不動産の評価額よりも、住宅ローンの残高のほうが大い場合、差額を現金で穴埋めしないと、「売却したくても売れない」ということになります。

しかし、任意売却は、返済の継続をしていけない方について、住宅ローンの残債務全額の返済ができないことを前提に、債権者に担保(抵当権)を抹消してもらった上で第三者に売却する手続です。

<注意点>

不動産の任意売却は、「住宅ローンの残債務の全額を支払えなくても、売却に同意してもらえる手続」です。しかし、一方では、「住宅ローンの延滞があり、保証会社に債権が移っている」、もしくは、「期限の利益を喪失し、一括弁済の請求を受け、債権回収会社(サービサー)が管理している状態」にあることが事実上の前提となります。

元々住宅ローンの借入をした金融機関に債権がある状態では、金融機関は全額の返済でない限り、担保の解除に応じないためです。

住宅ローンの延滞や保証会社からの代位弁済があれば、すでに信用情報では事故情報として登録されている状況にありますので、今後の新たなローンの契約は難しくなります。その点でも通常の不動産売買とは異なります。


不動産任意売却の流れ

任意売却を決めてから、売却が終了するまでの流れは、下記のとおりです。
任意売却の仲介を依頼する宅建業者と、媒介契約
仲介業者が債権者と連絡を取り、任意売却についての内諾を求める
売買価格決定・販売開始
買主と売買契約、債権者と担保解除に関する合意
売却期日の決定
 ↓
売却の期日には、売主・買主と、住宅ローン債権者、仲介業者、司法書士が集まり、手続きを行います。
買主が売買代金支払い、債権者はその売買代金から債権を回収します=任意売却成立。
 ↓ 
競売が並行して進行している場合は、任意売却による売買代金の決済をする時に、競売の取下げ手続きを行います
※任意売却で抵当権の解除がなされたとしても、残債務がなくなるわけではありません。
 残った債務を返済していけず、法的に解決するためには、自己破産や個人再生等の手続きを検討することになります。

 

不動産任意売却のポイント
  • 任意売却の場合、不動産業者の仲介手数料(3%+6万円)も売却代金の中から支払われますので、自己資金で売却費用を用意する必要はありません。また、債権者によっては、いくらかの引越し代を用意してくれる場合もありますので(但し、確実な話ではありません)、その点でも競売より有利になります。
    登記費用についても同様で、売り渡しに必要となる司法書士の費用も、債権者が負担してくれます。

  • マンションの管理費や修繕積立金に滞納がある場合、債権者が売却代金から入金してくれるのが一般的です。しかし、固定資産税や水道代、駐車場代の滞納については、自己負担する必要があります。
     
  • 任意売却の場合、固定資産税は売買の日を境に、日割計算で清算します。
    一方、競売で売却された場合は、1月1日時点で所有している限り、1年分の固定資産税の負担をしなければならないことになります。その点でも、任意売却のほうが有利です。
     
  • 任意売却は、あくまでも債権者の合意をもらうことが前提になります。
    債権者側から任意売却を勧められるケースもありますが(債権者にとっても、競売になる場合よりも高値で売却できればメリットがあります)、中には、任意売却には一切対応しない債権者や、売却金額の面で折り合えず、任意売却が成立しないケースもあります。
     
  • ご希望される場合、当事務所から専門の仲介(宅建)業者さんをご紹介することもできます。
    その場合、司法書士は仲介業者さんと随時連絡を取り合いながら、売却時期の調整等をしていきます。
  
★任意売却後も多額の債務が残る場合、自己破産によって残債務を整理する方法があります。
 残債務を1万円ずつ、もしくは5,000円ずつ支払っておられる例もありますが、どこかで債権放棄をしてもらえない限り、自力で全額を完済することは困難です。自己破産の手続きについては、「自己破産の基礎知識」をご覧ください。

「競売と任意売却」の関連ページ
     
競売   競売は、住宅ローンの延滞が長くなった場合に、債権者が裁判所を通じて、不動産を強制的に売却をする手続です。
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