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司法書士として自己破産、個人再生等、債務整理に取り組みながら、FP(ファイナンシャルプランナー)の視点から、住宅ローンや家計見直しについてのご相談に対応できる事務所です。

住宅ローンやカードローンの支払いが難しくなった時、返済を延滞される前に、個人再生手続きの利用をご検討下さい。
不動産の任意売却や競売と並行した自己破産手続きも、お手伝いしています。

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住宅ローンの借り換え

住宅ローンの借り換え


住宅ローンの借り換えとは、新たに住宅ローンを契約し、今まで借りていた住宅ローンを完済する手続きのことをいいます。一般的に、住宅ローンの借り換えを考える場合は、

  (1)現在のローン残高が1,000万円以上
  (2)残存期間10年以上
  (3)金利差が1%以上

あればメリットがある、と言われていますが、金利差があったとしても、新たに借り入れる住宅ローンの保証料、登録免許税、司法書士の報酬等の諸費用も必要になりますので、事前にシミュレーションをして、借り換えのメリットがあるかどうかの確認が必要です。

金利の高い固定金利から変動金利への借入も多いですが、10年以上前に変動金利で契約されている場合は、2%台のことも少なくありません。変動から変動への借り換えであっても、利息軽減のメリットを受けられる可能性があります。

但し、「変動金利の利率が低いから」という理由で、固定金利から変動金利への借り換えをする場合、将来の金利上昇リスクも考えておく必要があります。

★目的に応じた住宅ローンの借り換え

返済額軽減
現在の住宅ローン総返済額から、新しい住宅ローンの総返済額+諸費用を差引いても負担額が減る場合に有効です。
諸費用も含めて、総返済額のシミュレーションが必要です。
金利リスク回避
金利上昇が予測できる場合、変動金利から全期間または一定期間固定金利を選択します。
現時点で毎月の返済額が増えても、将来の金利上昇リスクが回避できます。

★借り換えの注意点

担保評価額
担保評価額が不足した場合、借り換えができないか、一部内入れ返済や追加担保が必要になる可能性があります。
返済能力
新しく借りる住宅ローンの基準に合っていない場合(例えばリストラで転職したら減収になった等)、借り換えができない可能性があります。
何らかの理由で、現在の住宅ローンの返済に延滞したことがある場合も同様です。
団信加入
健康状態(病気をした等)から団体信用生命保険(団信)に加入できない場合、団信加入が条件の銀行の住宅ローンへの借り換えが難しくなります。
住宅ローン控除
借り換えによって返済期間10年未満になる等、ローン控除要件を満たさなくなった場合には、今まで受けていた住宅ローン控除が受けられなくなります。
諸費用
新しい住宅ローンに借り換えることで、ローン保証料、銀行の取扱手数料、登録免許税(抵当権抹消、抵当権設定登記分)、司法書士の手数料、印紙代等が必要となります。

アドバイス

・旧住宅金融公庫のゆとり返済
旧住宅金融公庫(現住宅金融支援機構)の住宅ローンでは、「ゆとり返済(ステップ返済)」という制度を導入していました。
これは、国の政策で不動産を購入しやすくするために、当初10年間の金利は低い目に設定し、11年後からの金利をアップさせるというシステムです。この制度によって住宅ローンの契約をされている場合、現在も4%の金利を支払われている方がいらっしゃいます。

金利差が大きければその分メリットが生じるのが「借り換え」ですので、特に旧住宅金融公庫の住宅ローンを利用されている方には、借り換えのメリットを受けられやすいと思われます。

「住宅ローンの支払いが苦しくなる前に」の関連ページ
     
条件変更   住宅ローンの条件変更は、返済期間を延長したり、一定期間の元金返済の猶予等、契約を変更してもらうことをいいます。
 
家計見直し   住宅ローンの返済が厳しくなった時、カードローンに頼る前に、家計支出(特に固定費)の見直しをお勧めしています。
 
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