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住宅ローンやカードローンの支払いが難しくなった時、返済を延滞される前に、個人再生手続きの利用をご検討下さい。
不動産の任意売却や競売と並行した自己破産手続きも、お手伝いしています。

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固定金利と変動金利

固定金利と変動金利

住宅ローンの金利タイプには、変動金利型、固定金利型、固定金利期間選択型があります。

現時点で考えると変動金利の利率のほうが低く、目先の返済額だけを考えると変動金利を選択しがちですが、「将来金利が上昇したとしても住宅ローンの支払いができるかどうか」の検討は必要です。

★例えば、2,500万円(元利均等)の住宅ローンを、を35年返済、当初1.075%で借入し、11年目以降に金利が3%になった場合のシミュレーション。

  金利 毎月返済額
契約当初
1.075%
71,448円
11年目
3%
89,097円
  • 毎月の返済額が、11年目から2万円弱増加します。
    当初の10年間は、毎月2万円の貯蓄ができる状態でないと、金利が上がった状態での返済をしていけないことになります。

固定金利と変動金利の選択については、将来の金利変動を確実に予測することはできませんので、その人の価値観、リスクとの兼ね合いも含めた選択が必要になります。

また、将来のリスクに対応するため、複数の金利タイプ(例えば、借入額の半分を変動金利で、残り半分を10年固定で)を組み合わせをして借り入れる(ミックス型)ことも、検討の余地があります。

  変動金利型 固定金利型 固定金利期間選択型


  • 短期プライムレートに連動して、金利が変動するものが多い。
  • 金利の見直しは年2回(半年毎)。連動して返済額が変わるタイプと、返済額の変更は5年毎のタイプがある。
  • 全期間金利が変動しないので、返済計画が立てやすい。
  • 将来の金利リスクが無く、安定している。
  • 一定期間(例えば、2年〜10年間)固定金利を適用し、一定期間経過後に変動または再度固定の選択が可能なのが一般的。
  • 固定金利期間が短いほど、
    金利は低くなる。



  • 金利下降期には、利息も連動して下がるため返済額が減少する。
  • 金利上昇期にも将来の金利リスクが不要。
  • 総返済額が確定できる。返済額が全期間変わらないので、返済計画を立てやすい。
  • 当初の支払が一定で、元金を減らしやすい。




  • 金利変動リスクがあるため、総返済額が確定できない。
  • 返済額が5年ごとに見直されるタイプは、金利上昇による「返済額の増加は25%までしか増やさない」というルールあり。
    25%を超えた場合、以後の返済額で調整するため、急激な金利上昇時には未払利息(※)が発生することもある。
  • 金利下降期に、借入時の金利より下がっていても低金利のメリットを受けられない。
  • 変動型、短期固定型に比べて金利が高い。
  • 金利変動リスクがあるため、総返済額が確定できない。
  • 固定期間利用中は変動金利への変更は不可能。
  • 期間終了後、金利が上昇していれば返済額が増加する。
  • 「未払利息」とは、毎月の利息額が、毎月の返済額を上回り、返済しきれない利息のことをいいます。結果的に、毎月の返済をしても、元本に充当される部分がなく、元金を減らせないことになります。

★住宅ローンの危機管理・・・一般的な注意点

・賃貸の家賃と変わらない?
不動産のチラシによく書かれてある「毎月の返済額は・・・円。賃貸の家賃と変わらない」という数字は、現時点で一番金利が安い変動金利を元に計算されていることが多いです。定期的に必要となる修繕費や、マンションの管理費や修繕積立金は計算に含まれていません。将来、住宅ローンの金利が上がって、返済額が増えたとして返せるかどうか、という視点から考えておく必要があります。
・固定金利への変更について
変動金利は日銀の政策金利(短期金利)に、固定金利は長期金利(10年物の国債利回り等)に連動して動きます。「長期金利は、短期金利の利上げを織り込んで先行して動く」ことを考えると、「金利が上がった時に固定金利に切り替えよう」という方法はうまくいかない(すでに固定金利の利率が上昇している)可能性があります。
・適用される金利について
適用金利は、金融機関ごとに毎月変動します。
民間の住宅ローンは、申し込み時ではなく、融資実行時の金利が適用されます。


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